פסק-דין בתיק ע"א 7255-12-09

השופט, ד"ר קובי ורדי

1.     לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כבוד השופטת, יעל אחימן) מיום 20.10.09 (ת.א 57390-07) אשר דחה את תביעתו של המערער כנגד המינהל להשבת דמי היתר ששילם.

הרקע והמחלוקת בין הצדדים

2.      ביום 9.3.48 נחתם חוזה חכירה בין מר טוביה הרצוג לבין הקרן הקיימת לישראל ( מוצג א' למוצגי המערער) (להלן: "החוזה המקורי"), להחכרתו של מגרש בפתח תקווה (להלן: "הנכס") לתקופה של 49 שנים מיום 1.10.47 ועד ליום 30.9.96.

ביום 5.11.93 רכש המערער את הזכויות בנכס עליו הייתה בנויה אותה עת דירה בשטח של 100 מ"ר, מאת חליפתו של מר טוביה הרצוג- הגב' בלומה הרצוג ( מוצג ב' למוצגי המערער).

המערער הגיש במהלך נובמבר 1997 שתי בקשות להיתרי בניה להקמת שתי יחידות דיור חדשות, בקשותיו אושרו ביום 15.3.98 ( מוצגים ב' ו-ג' למוצגי המערער), ובהתאם לדרישת המנהל, שילם המערער באוקטובר 1997 למנהל דמי היתר בסך של 30,639 ש"ח, בגין אחת משתי יחידות הדיור.

בדצמבר 1998 ניתנו היתרי בנייה להקמת שתי יחידות הדיור, ובמרץ 2000 ניתנו שני טופסי 4 לשתי יחידות הדיור שנבנו ( מוצגים ז'-י' למוצגי המערער).

ביום 11.6.00 נחתם חוזה חכירה חדש בין הגב' הרצוג בלומה לבין המינהל ( מוצג יא למוצגי המערער), כאשר סעיף 9(ג) להסכם זה קבע כי המינהל רשאי להתנות הסכמתו לתוספת בניה בנכס בתשלום כספי (להלן: "ההסכם החדש"), וזו לשון הסעיף:

"המחכיר יהיה רשאי לסרב לתת את הסכמתו לשינוי המבוקש על-ידי החוכר, או להתנות מתן הסכמתו בתשלום כספי בגין השינוי שיחול בערך המגרש כתוצאה מביצוע השינוי הנ"ל, כפי שייקבע על-ידי השמאי הממשלתי או כפי שיהיה מקובל באותה עת אצל המחכיר ובתנאים אחרים שיהיו מקובלים אצל המחכיר."

ביום 6.7.00 נרשמו זכויות החכירה בנכס על-שם המערער, וביום 3.3.03 שילם המערער למינהל דמי היתר בסך של 214,724 ש"ח עבור יחידת הדיור השנייה, תחת מחאה.

המערער הגיש תביעה כנגד המינהל להשבת דמי ההיתר ששילם הן בשנת 1997 והן בשנת 2003, שכן לטענתו, כאמור בכתב התביעה, על-פי החוזה המקורי, המינהל לא היה רשאי לגבות דמי היתר בגין בניה נוספת כלשהי, והוא זכאי היה לבנות במקרקעין בלא שהיה עליו לשלם תשלום כלשהו בגין הבנייה, ולכל היותר, תוספת של דמי חכירה.

מנגד, טען המינהל בכתב הגנתו כי ההסכם החדש הוא הרלוונטי בנסיבות העניין, ועל-פי הסכם זה הוא רשאי היה לגבות דמי היתר. כן טען המינהל בכתב ההגנה כי החוזה המקורי אינו חל בענייננו, וממילא הוראותיו אינן רלבנטיות.

יש לציין, שלראשונה טען המינהל לאפשרות תחולתו של החוזה המקורי בסיכומים שהוגשו על-ידו בבית משפט קמא, וב"כ המערער התנגד לכך בסיכומי התשובה וטען, שלטענה זו אין זכר בכתב ההגנה ולא ניתן להעלות טענה חדשה זו.

פסק דינו של בית משפט קמא

3.      בפסק דינו, נדרש בית משפט קמא לשלוש שאלות. השאלה הראשונה היא מהי נקודת הזמן הרלוונטית לגביה יש לבחון איזה מערכת הסכמית חלה בין הצדדים. לעניין זה קבע בית משפט קמא כי המועד הרלוונטי הוא מועד מתן היתר הבנייה.

השאלה השנייה אליה נדרש בית משפט קמא בפסק דינו היא איזה מהסכמי החכירה רלוונטיים לצורך בחינת דרישת המינהל לדמי היתר. לעניין זה, קבע בית משפט קמא כי ההסכם הרלוונטי הוא החוזה המקורי, שכן בעת מתן היתרי הבנייה בשנת 1997, טרם נחתם ההסכם החדש.            
כן קבע בית משפט קמא, כי אין בידו לקבל את טענת המערער לפיה מנוע בית המשפט מלהתייחס לתחולתו של החוזה המקורי בשל הימנעותו של המינהל מלאזכר טענה זו בהגנתו, שכן מדובר בעניין משפטי שאין הכרח לאזכרו בכתב ההגנה.

השאלה השלישית אליה נדרש בית משפט קמא בפסק דינו היא פרשנותו של החוזה המקורי, וליתר דיוק, פרשנותו של סעיף 5(2) לחוזה המקורי שזו לשונו:

"אסור לחוכר לבנות או להוסיף לבנין מבלי קבלת הסכמה מפורשת בכתב על כך מהקרן"